DOSSIER SPÉCIAL IMMOBILIER

Dans la cartographie d’un patrimoine, l’immobilier est une classe d’actif incontournable. L’acquisition de la résidence principale est le socle de la construction de votre patrimoine. L’acquisition d’une résidence secondaire et l’immobilier de rapport utilisé dans le cadre d’un investissement locatif s’inscrivent dans une démarche de valorisation.

Conseiller en gestion de patrimoine à Ajaccio, Caroline Leandri vous apporte chaque mois ses conseils.

Entre l’investissement immobilier locatif nu, meublé, en nue-propriété, immobilier neuf ou ancien, détenu en direct ou via des parts de SCPI, il s’avère compliqué de faire son choix parmi toutes les solutions existantes d’investissement immobilier.

Mode de détention : faites le bon choix !

La détention en nom propre est la solution la plus classique et souvent privilégiée pour l’acquisition d’un bien immobilier. Acheter en nom propre signifie tout simplement que c’est la même personne qui signe le contrat de vente et qui dispose de la pleine propriété. Pour autant, selon votre situation et vos objectifs patrimoniaux, certaines solutions pourraient être mieux adaptées.

Un exemple bien connu, la Société Civile Immobilière. La constitution d’une SCI présente en effet de nombreux avantages et répond à divers objectifs patrimoniaux : optimiser la gestion d’un patrimoine immobilier, préparer la transmission à ses enfants, protéger son concubin en cas de décès, échapper aux contraintes de l’indivision ou encore organiser son patrimoine immobilier professionnel. Sur le plan patrimonial par exemple, la mise en société civile de certains actifs contribue à organiser la transmission en conservant les revenus et la gestion de ces biens.

Autre exemple, la « Pierre Papier ». L’acquisition de parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) permet à l’investisseur d’effectuer un placement proche de celui de la « pierre », et ainsi d’obtenir des revenus liés à la détention d’un patrimoine immobilier tout en ayant la possibilité d’investir des sommes modestes. L’acquisition de parts de SCPI présente un certain nombre d’avantages : mutualisation des risques grâce à la diversification (géographique, sectoriel, locatif...), accès au marché de l'immobilier d'entreprise qui offre des rendements supérieurs à ceux de l'habitation, possibilité de bénéficier de régimes de défiscalisation.

Autre stratégie pour ceux qui ont déjà des revenus fonciers importants et qui souhaitent réduire leur pression fiscale: acheter un logement en démembrement de propriété. Vous achetez la nue-propriété d’un bien immobilier alors qu’une tierce personne, en principe un bailleur social, acquiert l’usufruit pour une durée de 15 à 20 ans. Pendant cette durée, vous ne percevez aucun revenu mais vous êtes déchargé de toutes les contraintes liées à la gestion locative ; vous ne supportez aucune charge liée à la détention du bien. A la fin du démembrement, vous récupérez la pleine propriété du bien. Les charges relatives à cet investissement seront déductibles si l'usufruitier est imposé dans la catégorie des revenus fonciers ou si l'usufruitier est un bailleur social.

Quel que soit votre choix, il est nécessaire de vérifier la pertinence au regard de votre situation, et, de mesurer les conséquences juridiques, financières et fiscales. Prenez conseil auprès d’un professionnel.

Immobilier neuf ou ancien

Le prix de revient de l’immobilier ancien est très souvent inférieur au neuf et le rendement locatif attractif, mais il existe des aléas propres au marché de l'occasion : absence de garantie, vice caché, travaux de rénovation, standards de confort obsolètes…Dans le cadre d’un investissement immobilier neuf, les garanties décennale et financière d’achèvement sécurisent l’opération. Mais les prix sont en principe plus élevés, et par conséquent le rendement locatif moins intéressant. Que vous investissiez dans de l’immobilier neuf ou ancien, les critères de choix doivent rester l’emplacement, la qualité de la construction et l’évaluation de la demande locative.

ZOOM SUR L’ACTUALITE FISCALE IMMOBILIERE

Loi ELAN définitivement adoptée au Parlement

Article rédigé le 23 octobre 2018

Chaque année, la loi de finances apporte ses nouveautés, ses modifications et ses interprétations. Cette année, vous entendrez certainement parler de la Loi ELAN.

La loi ELAN porte sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique. Définitivement adoptée par le Parlement, elle sera promulguée dans les semaines à venir. Cette loi contient de nombreuses mesures relatives à la construction de logements, le droit l’urbanisme, ainsi que les logements sociaux. Tour d’horizon des principaux apports de la loi :

• La loi crée un nouveau « bail mobilité ». Il est en théorie à destination des personnes qui ont besoin d'un logement pour une période limitée, d’une durée de 1 à 10 mois non renouvelable. Ce nouveau bail ne nécessite ni caution, ni garantie. Il bénéficiera de la caution Visale, accordée par Action Logement, pour couvrir les éventuels loyers impayés.
• La loi prévoit également l’instauration d’un « bail numérique ». Il s’agit là d'outils numériques d'assistance aux propriétaires et aux locataires pour établir les contrats de locations.

Concernant le meublé de tourisme, la loi ELAN accroit les sanctions pour les locations saisonnières de résidences principales, qui dépassent les 120 jours de location annuelle. Ces sanctions concernent les loueurs et les plateformes de location qui ne transmettraient pas ces informations.

Evolution également concernant l’information au syndic d’immeuble. Le bailleur devra notifier au syndic de l’immeuble les noms, prénoms, coordonnées téléphoniques et courriel de son locataire, après accord du locataire. Les extraits du règlement de copropriété pourront être transmis au locataire, de manière dématérialisée.

L’encadrement des loyers, instauré puis suspendu à Paris et Lille, est étendu. Il s’appliquera désormais aux communes situées dans une zone géographique tendue, si elles le décident. La décision ne se prendra plus au niveau de l’agglomération. L’expérimentation est prorogée pour 5 années. Le texte introduit des sanctions en cas de non-respect de la loi.

Outre les mesures évoquées, la loi prévoit notamment diverses évolutions en matière de construction, d’HLM et d’urbanisme. Notons enfin que la loi entrera en vigueur dès sa publication. Toutefois, certaines dispositions nécessitent des décrets d’application, des arrêtés, voire des ordonnances.

Pour plus d'informations concernant cet article, contactez notre cabinet de Conseil en Gestion de Patrimoine à Ajaccio au 04.95.27.36.05 ou 06.26.72.31.81.

Article paru dans le magazine Fémina Corse Novembre 2018