IMMOBILIER : LES SOLUTIONS POUR DEFISCALISER

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif tout en bénéficiant d’un avantage fiscal ; de nombreux dispositifs existent: Pinel, Malraux, Censi-Bouvard… Mais comment faire le bon choix entre réduction d’impôt, déficit sur le revenu global ou de même catégorie, ou encore revenus peu fiscalisés ?

Conseiller en gestion de patrimoine, Caroline Leandri vous apporte chaque mois ses conseils

Dispositif Pinel

• Principe : L’acquisition ou la construction d’un logement neuf situé dans une zone éligible permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre jusqu’à 21 % du prix du logement dans la limite de 300 000 € par an et de 5 500 € par m². En contrepartie, l’investisseur s’engage à respecter un certain nombre de conditions.
• Conditions à respecter : Le logement doit être éligible au dispositif. Plusieurs conditions sont à respecter : nature du logement, localisation et éco-conditionnalité.Vous devez également respecter des conditions locatives. Dans les 12 mois suivant son acquisition ou son achèvement, le logement doit être loué nu pendant une durée minimale de 6 ou 9 ans, avec possibilité de prorogation par période triennale, sans pouvoir excéder 12 ans au total, à usage de résidence principale du locataire qui ne doit pas être un membre du foyer fiscal du propriétaire, ni un associé ou membre du foyer fiscal d’un associé si le bien est détenu par une société. Le loyer pratiqué ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, à un certain plafond déterminé en fonction de la zone où se situe le logement. Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser, à la date de conclusion du bail, un certain plafond revalorisé chaque année.
• Avantage fiscal : La réduction d'impôt est calculée sur la base du prix de revient du logement, retenu dans la limite de 5 500 € par mètre carré de surface habitable sans pouvoir dépasser 300 000 € par foyer fiscal et par an. Elle s’applique à deux acquisitions maximum par an et par foyer fiscal. Le taux de la réduction d'impôt est fixé à 12 % pour un engagement de 6 ans, 18 % pour un engagement de 9 ans et 21 % pour un engagement de 12 ans.
• Les + : Possibilité de réaliser l’investissement par le biais d’une SCI, possibilité d’acquérir des parts de SCPI "Pinel", obtention d’une réduction d’impôt jusqu’à 6000€ ; en cas de financement des biens à crédit, possibilité de déduire les intérêts d’emprunt des revenus locatifs au régime réel.
• Les - : Engagement sur le long terme (minimum 6 ans), contraintes quant aux conditions locatives ; si la réduction excède l’impôt dû, la différence ne peut pas être reportée ; la réduction d’impôt est prise en compte pour le calcul du plafonnement des niches fiscales.

Loi Malraux

• Principe: Les propriétaires d'immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées, qui effectuent des travaux en vue de la restauration complète de ces immeubles, bénéficient d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 30 % des dépenses de travaux dans la limite de 400 000 € sur une période de 4 ans. En contrepartie, l’investisseur s’engage à louer le logement pendant une durée minimale de 9 ans.
• Conditions à respecter : Sont éligibles les locaux destinés à l'habitation après travaux ainsi que les locaux professionnels. L'immeuble doit être situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) sous conditions. L'opération doit aboutir à la restauration complète de l'immeuble. Les travaux dont le financement permet de bénéficier de la réduction d'impôt sont : les travaux de démolition, les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants, les travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble, les travaux déclarés d'utilité publique, les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration de l'habitation (sauf agrandissement). Dans les 12 mois qui suivent l'achèvement des travaux, le logement doit être loué nu pendant une durée minimale de 9 ans, à une personne qui ne doit pas être un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant ou un descendant du contribuable, à usage de résidence principale du locataire si le l'immeuble est à usage d'habitation, sans condition de loyer ni de ressource.
• Avantage fiscal : La réduction d'impôt est calculée sur la base des dépenses éligibles retenues dans la limite de 400 000 € par foyer fiscal pour une période de 4 ans. Le taux de la réduction d'impôt est de 30% ou 22% selon la localisation de l’immeuble. Le solde de la réduction d'impôt qui excèderait l'impôt dû est reportable sur l'impôt sur le revenu dû au titre des trois années suivantes.
• Les + : La réduction d'impôt Malraux n'est pas soumise au plafonnement des niches fiscales, obtention d’une réduction d’impôt reportable, pas de plafond de loyer ou de ressources à respecter, possibilité de réaliser l’investissement par le biais d’une SCI ou d’acquérir des parts de SCPI "Malraux".
• Les - : Engagement sur le long terme, le bien doit être situé dans certaines zones protégées, impossibilité de louer à un ascendant ou à un descendant.

Cosse ancien

• Principe : Le dispositif louer abordable dit « Cosse » permet de louer des logements neufs et anciens avec des conditions fiscales favorables. Il s’applique aux logements pour lesquels une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) a été signée entre le 1er Janvier 2017 et le 31 décembre 2019. Plus le loyer est abordable et le logement situé dans une zone où il est difficile de se loger, plus la déduction fiscale est élevée.
• Conditions à respecter : Sont éligibles au dispositif "Cosse" les logements neufs ou anciens s’ils remplissent les critères de décence, les logements nécessitant des travaux ou non, les locaux transformés en logement, les logements ayant bénéficié d’un autre avantage fiscal arrivé à terme. Le logement doit respecter des critères de localisation et de conventionnement. Le logement doit avoir fait l’objet d’une convention avec l’ANAH, avec ou sans subvention pour les travaux éventuels à réaliser. Elle indique les conditions auxquelles le logement devra être loué. Le bailleur s’engage auprès de l’ANAH à louer son logement nu à titre d’habitation principale, pendant une durée minimale de 6 ou 9 ans. Les loyers et les ressources du locataire sont plafonnés.
• Avantage fiscal : Le revenu foncier est déclaré suivant un régime réel d’imposition. Il bénéficie d’un abattement de 15% à 85% qui s’ajoute aux charges locatives. Son taux est fonction de la zone géographique concernée, du loyer pratiqué et de la gestion de la location. L’abattement peut dans certains cas conduire à un déficit foncier imputable sur le revenu global ou sur les revenus fonciers des années suivantes. Le déficit constaté sur un logement « Cosse » est imputable sur le revenu global à hauteur de 15 300 € (contre 10 700 € hors régime « Cosse »). L’avantage fiscal lié à l’imputation est d’autant plus importante que l’imposition du contribuable est élevée.
• Les + : Possibilité de détenir le bien par le biais d’une SCI ou en démembrement de propriété, possibilité d’imputer jusqu’à 15 300 € de déficit sur le revenu global pendant toute la période d’engagement, obtention d’un droit à déduction sur toutes les zones géographiques de A à C, non soumis au plafonnement global des niches fiscales.
• Les - :Risques locatifs liés à la vacance locative, aux impayés et dégradations ; impossibilité de louer à un ascendant ou un descendant, déclaration du revenu suivant le régime réel, le micro-foncier étant exclu.

Monuments historiques

• Principe : Investir dans un immeuble classé monument historique, inscrit à l’inventaire des monuments historiques ou faisant partie du patrimoine national permet, en plus de se constituer un patrimoine d’exception, de bénéficier d’un régime fiscal très favorable. Les propriétaires de monuments historiques sont autorisés à déduire de leur revenu global tout ou partie des charges supportées, que l’immeuble soit mis en location ou utilisé à titre de résidence principale ou secondaire.
• Conditions à respecter : En plus des conditions relatives à l’immeuble, pour pouvoir bénéficier du régime spécifique de déduction des charges, le propriétaire de l’immeuble doit s’engager à conserver l’immeuble pendant une durée de 15 ans à compter de son acquisition. Le bien doit être détenu en direct (sauf s’il a été acquis avant le 1er janvier 2009), ou par une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés sous conditions. L’immeuble ne doit pas faire l’objet d’une division sauf si la mise en copropriété a fait l’objet d’un agrément (sauf si la division a eu lieu avant le 1er janvier 2009).
• Avantage fiscal : Le propriétaire d’un monument historique peut déduire de son revenu imposable les dépenses engagées pour la restauration et l’entretien du bien sans limitation de montant ni plafonnement, en ce compris les intérêts d’emprunt. Le montant imputable sur le revenu global varie selon que le bien est loué ou non. Si le bien est loué, la totalité des charges foncières, intérêts d’emprunt inclus, est déductible des revenus fonciers du contribuable à concurrence de sa quote-part et s’impute au-delà sur son revenu global sans aucune limitation de montant ni plafonnement.
• Les + : Décote sur la valeur du bien en matière d’IFI ainsi que dans le cadre d’une succession ou d’une donation, avantage fiscal non soumis au plafonnement global des niches fiscales, possibilité de se réserver la jouissance de tout ou partie du bien, possibilité de bénéficier de subventions publiques ou d’un mécénat sous certaines conditions.
• Les - :Obligation de conserver le bien pendant au moins 15 ans à compter de son acquisition, l’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global implique le maintien de l’immeuble à la location pendant les trois années qui suivent, obligations déclaratives et contraintes administratives exigeant une certaine rigueur.

LMNP Censi-Bouvard

• Principe : La location meublée consiste à louer un ou plusieurs logements garnis d’un mobilier suffisant pour qu’un locataire puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels. Dans une résidence services, c'est-à-dire dans un ensemble immobilier destiné à la location et offrant des services annexes et des équipements communs, le bien est loué à un professionnel qui est chargé de la gestion de l’ensemble des lots de la résidence. C’est lui qui va exploiter les logements meublés et supporter les charges d’entretien et de fonctionnement. Si différentes conditions sont respectées, les loueurs en meublé non professionnels qui réalisent un investissement dans certaines résidences services peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 11 % du prix de revient du logement dans la limite de 300.000 € par an (dispositif "Censi-Bouvard").
• Conditions à respecter : Sont éligibles les acquisitions de logements neufs, les acquisitions de logements en l’état futur d’achèvement, les acquisitions de logements achevés depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation. Ces logements doivent être situés dans l’une des structures suivantes : établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou adultes handicapées, établissement délivrant des soins de longue durée et résidence avec services pour étudiants. L’investisseur doit s’engager à louer le logement meublé pendant au moins 9 ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence dans lequel le logement se situe.
• Avantage fiscal : La réduction d’impôt est calculée sur la base du prix de revient du logement retenu dans la limite de 300 000 € par foyer fiscal et par an, au taux de 11 % pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2012 jusqu’au 31 décembre 2021. Elle est répartie sur 9 ans à compter de la plus tardive des dates d’acquisition ou d’achèvement du logement. Le solde de la réduction d’impôt qui, au titre d’une année, excède l’impôt dû, est reportable sur l’impôt sur le revenu dû au titre des 6 années suivantes.
• Les + : Obtention d’un revenu locatif régulier et peu fiscalisé, rendement en principe plus élevé qu’une location nue (le bien est loué plus cher et le régime fiscal est favorable), gestion locative simplifiée et sécurisée (le bailleur a pour seul locataire l’exploitant), mutualisation des risques locatifs par le gestionnaire sur la totalité de la résidence.
• Les - : Engagement sur le long terme avec le gestionnaire (en principe 9 ans), obligation de laisser le logement entièrement libre à la location, risques liés à la défaillance du gestionnaire de la résidence (mauvaise gestion, départ du gestionnaire ou renégociation à la baisse des loyers, liquidation).

Dispositif Girardin

La loi dite "Girardin" du 21 juillet 2003 de programme pour l'outre-mer, prévoit des régimes défiscalisant pour les investissements réalisés notamment dans les départements d’Outre-mer.

Trois régimes de défiscalisation sont prévus en faveur des investissements réalisés par les particuliers, dans les Départements d'Outre-Mer (DOM : Guadeloupe, Martinique, Réunion, Guyane, Mayotte), en Nouvelle-Calédonie, à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Polynésie Française, dans les îles Wallis-et-Futuna, les Terres Australes et Antarctiques Françaises.

• Girardin logement : Le dispositif permet de bénéficier d’une réduction d'impôt sur le revenu au titre des sommes investies par les particuliers pour l'acquisition ou la construction de logements neufs destinés à l'habitation principale et pour la souscription de certains titres de sociétés. Ce dispositif a été prorogé par la loi de finances 2018 jusqu'au 31 décembre 2020, mais uniquement pour le volet qui concerne les travaux de réhabilitation et de confortation de logements anciens.
• Girardin industriel : Une réduction d'impôt sur le revenu est accordée au profit des personnes physiques qui réalisent des investissements productifs dans le cadre d'entreprises exerçant leur activité dans certains secteurs d'activité. Ce dispositif a également été prorogé pour 2018 et par loi de finances 2019 jusqu'au 31 décembre 2025 pour l'ensemble des territoires.
• Girardin social : Il s’agit d’une réduction d'impôt sur le revenu en faveur des acquisitions ou constructions de logements destinés à la location ou à une opération d'accession sociale à la propriété. Ce dispositif a également été prorogé pour 2018 et par loi de finances 2016 jusqu'au 31 décembre 2025 mais uniquement pour les investissements réalisés dans les territoires et collectivités d'outre-mer. Un régime transitoire est prévu pour les projets initiés dans les DOM avant le 24 septembre 2018.

A retenir

L’investissement locatif défiscalisant n’est pas seulement une question fiscale, c’est avant tout une réflexion patrimoniale. Quel bien choisir ? T1, T2, T3… ? Quel montant investir ? Quelle durée ? Quel impact fiscal ? Quelles conséquences sur mon budget et la gestion de mon patrimoine ? Quelles obligations déclaratives ? L’accompagnement d’un professionnel mesurera l’adéquation entre votre situation personnelle et la pertinence de l’investissement.

Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier tout en réduisant vos impôts, contactez notre cabinet de Conseil en Gestion de Patrimoine à Ajaccio au 04.95.27.36.05 ou 06.26.72.31.81.

Article paru dans le magazine Fémina Corse Juillet 2019