Le taux d'usure

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Depuis le début de l’année 2022, les taux d’intérêt de crédits immobiliers augmentent, certaines personnes ne parviennent plus à contracter de prêt immobilier alors qu'ils remplissent pourtant toutes les conditions par ailleurs.

Pour en comprendre la raison, Caroline LEANDRI, conseiller en gestion de patrimoine à Ajaccio, vous explique pourquoi le taux d'usure, cet indicateur qui évolue moins vite que les taux immobiliers qui ont tendance eux à grimper en flèche, peut bloquer l'acceptation d'un crédit immobilier !!!

CREDIT IMMOBILIER – Pourquoi le taux d’usure peut-il bloquer l’acceptation d’un dossier de crédit immobilier ?

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux d’usure est le taux maximal auquel un organisme de crédit peut octroyer un crédit. Ce taux est calculé chaque trimestre par la Banque de France, et déterminé au moment de la conclusion du contrat pour toute la durée du prêt. Cela signifie que le TAEG (taux annuel effectif global) d’un prêt ne peut jamais dépasser le taux d’usure indiqué dans le contrat, même si le taux d’usure venait à augmenter par la suite.

Pour rappel, le TAEG tient compte du taux du prêt, mais aussi de l'assurance emprunteur et des frais de dossier et de garantie. Il représente donc le coût total du crédit pour l’emprunteur.

Cette règle empêche donc les banques de proposer un prêt à un TAEG au-delà d'un certain seuil et vise ainsi à protéger les emprunteurs. Tous les types de prêt sont visés : la règle du taux d’usure s'applique aux prêts immobiliers, aux crédits à la consommation, aux découverts en compte, ou encore aux crédits renouvelables.

Comment est calculé le taux d’usure ?

La Banque de France fixe le taux de l'usure à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit augmentés d’un tiers. Les seuils de l’usure sont publiés au Journal officiel à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant. Ainsi, le prêt est dit "usuraire" lorsque son taux dépasse de plus d'1/3 le taux effectif moyen pratiqué par les établissements de crédit au cours du trimestre précédent.

Il n'existe pas un, mais plusieurs taux d'usure applicable selon la nature du crédit :

• taux d'usure pour un crédit immobilier entre 10 et 20 ans,
• taux d'usure pour un crédit à la consommation ou un prêt travaux d'un montant compris entre 6 000 et 75 000 euros,
• taux d'usure pour un prêt relais,
• taux d'usure pour un prêt à taux variable.

Qu’en est-il de l’acceptation d’un dossier de crédit immobilier ?

De manière générale, dans le cadre d’un crédit immobilier, les banques doivent, depuis le 1er janvier 2022, veiller à ce que les emprunteurs ne consentent pas un taux d’effort moyen supérieur à 35 % (mensualité rapportée au revenu mensuel). C’est ce qu’on appelle le taux d’endettement.

La banque doit également respecter des conditions de durée de remboursement, à savoir maximum 25 ans, ou 27 ans dans certaines conditions. Ces règles sont fixées par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) ; il s’agit d’une instance française chargée de surveiller le système financier, afin d’en préserver la stabilité. Ainsi, les banques doivent respecter ces règles sous peine de sanctions ; elles ne peuvent y déroger que dans une certaine limite.

Dans un contexte d’augmentation des taux, Actailor Patrimoine vous accompagne

Depuis le début de l’année 2022, les taux d’intérêt de crédits immobiliers augmentent. Les nouveaux taux d’usure applicables pour un trimestre sont calculés sur les crédits accordés lorsque les taux d’intérêt étaient moins élevés qu’actuellement. Ainsi, si nous ajoutons au taux d’intérêt l’ensemble des frais liés au prêt, il est possible que le dossier ne puisse aboutir, car il dépasserait le taux d’usure.

Plusieurs options sont envisageables :

Négocier au mieux son assurance-emprunteur pour obtenir un tarif moins élevé et ainsi que le TAEG ne dépasse pas le taux d’usure.

En effet, les dépassements de taux d'usure des prêteurs peuvent être contournés en choisissant une assurance emprunteur externe. L'assurance emprunteur représente une partie importante du coût d'un crédit immobilier. En tant qu'emprunteur, il est donc important de comparer plusieurs offres d'assurance emprunteur pour choisir le contrat le plus compétitif en matière de taux d'usure. Pour cela, notre cabinet de conseil vous accompagne pour sélectionner l'assurance emprunteur avec le taux le plus bas.

Emprunter sans assurance.

Aucune loi ou décret en France n'oblige l'emprunteur à assurer son crédit. S'il est en théorie possible d'obtenir son prêt sans s'assurer, il est en pratique très compliqué de trouver une banque qui n'impose pas d'assurance. Emprunter sans assurance est une solution admise pour certains dossiers lorsqu’il y a une garantie hypothécaire sur un autre bien ou le nantissement d’un placement financier. Mais attention, emprunter sans assurance correspond à certaines situations bien particulières : par exemple si vous disposez d'une épargne importante pouvant être mobilisée, ou encore si vous avez souscrit par ailleurs de robustes contrats de prévoyance qui prévoient le versement d'un capital en cas de décès accidentel ou d'invalidité permanente.

De manière générale, l'assurance emprunteur est indispensable pour sécuriser le remboursement d'un prêt en cas de perte brutale de revenus. Elle protège l'assuré et sa famille ainsi que la banque pendant toute la durée du crédit. L’assurance emprunteur s’avère décisive en cas de difficultés au cours du remboursement de votre crédit : par exemple en cas de décès de l’emprunteur, d’invalidité, d’arrêt de travail prolongé ou de perte d’emploi.

Emprunter par l'intermédiaire d'une SCI

Investir en SCI peut permettre d'obtenir un crédit même si le TEG dépasse le taux de l'usure. Toutefois, abandonner la protection de l'emprunteur peut avoir un coût, entre autre les pénalités de remboursement anticipé ne sont pas plafonnées. La création d'une SCI a également un coût et entraîne une lourdeur administrative. C’est pourquoi votre projet doit être analysé dans sa globalité. Notre cabinet de conseil vous accompagne : nous analysons votre situation patrimoniale et nous nous assurons de l’adéquation entre la pertinence d’emprunter via une SCI et vos objectifs patrimoniaux.

Attendre les nouveaux taux d’usure du trimestre suivant, qui prendront en compte l’augmentation des taux d’intérêt des 3 derniers mois.

Si vous votre projet n’est pas immédiat, c’est peut-être le moment de réaliser un bilan patrimonial et intégrer votre futur projet à une approche globale.

Actailor Patrimoine, cabinet de gestion de patrimoine à Ajaccio, réalise un diagnostic complet et exact, qui répond à l’ensemble de vos problématiques en vous proposant une analyse pointue et personnalisée de votre bilan patrimonial, et en vous apportant une solution sur mesure.

Vous souhaitez réaliser un bilan patrimonial et être accompagné dans votre projet, prenez rendez-vous au 0495273605.