PINEL
Fin du Pinel en 2024 : pourquoi investir avant la fin d’année ?
Conseiller en gestion de patrimoine, Caroline Leandri vous apporte chaque mois ses conseils.
Très avantageux pour les contribuables soucieux de réduire leurs impôts tout en investissant dans l’immobilier, le dispositif Pinel prendra fin au 31 décembre 2024. Alors, comment profiter de ce dispositif très prisé des investisseurs avant son arrivée à expiration ?
Vous envisagez de vous lancer dans un investissement Pinel ? Voici quelques conseils pour profiter de cet avantage fiscal dans les meilleures conditions avant la fin 2024.
Comment fonctionne le dispositif Pinel ?
Rappelons tout d’abord les bases du dispositif. L’acquisition ou la construction d’un logement neuf situé dans une zone éligible permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre jusqu’à 21 % du prix du logement dans la limite de 300 000 euros par an et de 5 500 euros par m².
En contrepartie, l’investisseur s’engage à louer le logement nu à titre d’habitation principale pendant une durée minimale de 6 ou 9 ans, avec possibilité de prorogation par période triennale, sans pouvoir excéder 12 ans au total. L’investissement peut être réalisé par une personne physique en direct ou par le biais d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés.
Le loyer pratiqué ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, à un certain plafond déterminé en fonction de la zone où se situe le logement. Ce plafond est révisé au 1er janvier de chaque année selon l’indice de référence des loyers.
Par ailleurs, les ressources du locataire ne doivent pas dépasser, à la date de conclusion du bail, un certain plafond revalorisé chaque année.
Le logement doit respecter un certain niveau de performance énergétique globale, variant selon qu’il s’agit d’une construction neuve ou d’un logement ancien et selon la date de demande du permis de construire de l’immeuble.
Attention certains logements n’ouvrent pas droit à la réduction d’impôt.
Quel taux de réduction pour le Pinel classique ?
Un investissement immobilier locatif Pinel vous permet de réduire votre impôt sur le revenu. Pour les investissements en métropole réalisés en 2024, le taux de réduction sera de 9 % pour un engagement de location de 6 ans, de 12 % pour un engagement de location de 9 ans et de 14 % pour un engagement de location de 12 ans.
Pinel + : profitez des taux plus avantageux de réduction d'impôt !
Le Pinel Plus est entré en vigueur à partir de 2023. Ce dispositif permet de bénéficier des anciens taux de réduction d’impôt de la loi Pinel, soit 12 % pour un engagement de location de 6 ans, 18 % pour un engagement de location de 9 ans et 21 % pour un engagement de location de 12 ans.
En contrepartie, l’investisseur s’engage à acquérir un logement neuf situé dans une zone « quartiers prioritaires de la politique de la ville » (QPPV) ou, qui respectent des normes de confort définies par décret du 17 mars 2022 (nombre de m2 minimum, présence d'un espace extérieur et d'une fenêtre ou porte-fenêtre sur au moins 2 façades). Les logements respectant certaines normes environnementales et certaines des normes de confort définies par décret du 17 mars 2022 bénéficient également du maintien des anciens taux de réduction.
Ces conditions doivent être respectées en plus des conditions classiques du Pinel.
Comment profiter du Pinel avant la fin du dispositif ?
La fin du dispositif Pinel est programmée pour le 31 décembre 2024. Il est donc impératif que l’acte authentique soit signé avant le 31 décembre 2024 afin de pouvoir bénéficier de l’avantage Pinel.
Recentrage du dispositif sur les bâtiments collectifs
Jusqu'en 2020, la réduction d’impôt était accordée pour l'ensemble des investissements dans des immeubles à usage d’habitation situés dans un bâtiment collectif, un bâtiment individuel ou encore un bâtiment pavillonnaire.
La loi de finances pour 2020 prévoyait que la réduction d’impôt Pinel se limite exclusivement, à partir du 1er janvier 2021, à l’investissement dans des bâtiments d’habitation collectifs. Après quelques interrogations suscitées par cette version, notamment sur le champ d’application de la restriction, la loi de finances pour 2021 est venue éclaircir la situation en précisant que cette limitation du champ d’application, aux bâtiments d'habitation collectifs, s'étend aux logements que le contribuable fait construire.
Ainsi, seuls trois types de logements sont concernés par le recentrage de l'habitat collectif à compter de 2021 : les acquisitions de logements neufs, les acquisitions de logement en l'état de futur achèvement (VEFA) et les logements que le contribuable fait construire.
Nos conseils
La réduction d’impôt présente un attrait important mais elle ne doit pas être le seul élément déterminant de l’opération. Il est nécessaire d’envisager l’investissement immobilier dans son ensemble et d’en apprécier les caractéristiques économiques et financières.
Il est judicieux de bien choisir l’emplacement et vérifier la demande locative dans le secteur envisagé pour éviter les carences locatives. La localisation est le critère primordial d’un investissement immobilier. Vous devez donc vous renseigner sur les transports, les commerces, les écoles à proximité… Assurez-vous que le marché locatif soit suffisamment porteur pour vous permettre de trouver un locataire de qualité.
Avant de réaliser l’investissement, il est judicieux de comparer les loyers Pinel et les loyers « réels » du secteur. Vous devrez fixer un loyer attractif pour éviter les carences locatives mais suffisant pour assurer le rendement de l’opération.
Il faut également bien choisir la durée de location. La durée de l’engagement initial de location pour bénéficier du dispositif Pinel est de 6 ans ou 9 ans. Le choix de la durée initiale de l’engagement de location est irrévocable.
Si vous envisagez cet achat à crédit, il faudra préalablement vérifier le montant que vous pourrez emprunter. Dans le cas d’un financement bancaire, notons que les intérêts sont déductibles des loyers et que l’assurance-emprunteur protège votre famille en cas de décès.
Vous devez calibrer le montant de la réduction d’impôt par rapport à l’impôt que vous pensez devoir acquitter au cours des 10 années à venir. Attention à ne pas dépasser le plafond des avantages fiscaux de 10 000 euros par an et par foyer.
L’investissement locatif PINEL n’est pas seulement une question fiscale, c’est avant tout une réflexion patrimoniale. Quel bien choisir ? T1, T2, T3… ? Quel montant investir ? Quelle durée ? Quel impact fiscal ? Quelles conséquences sur mon budget et la gestion de mon patrimoine ? Quelles obligations déclaratives ? L’accompagnement d’un professionnel mesurera l’adéquation entre votre situation personnelle et la pertinence d’un investissement locatif PINEL.
Article paru dans le magazine Fémina octobre 2024