PINEL DENORMANDIE
Vous souhaitez réduire votre impôt sur le revenu tout en réalisant un investissement immobilier ? Optez pour le dispositif Pinel Denormandie.
La défiscalisation immobilière en France permet aux contribuables de bénéficier de réductions d'impôts en investissant dans l'immobilier. Le dispositif Pinel Denormandie est une réduction d'impôt en faveur de l'investissement immobilier locatif, applicable aux logements anciens nécessitant des travaux de rénovation. Focus sur les principales caractéristiques du dispositif, les points de vigilance et l’intérêt de solliciter notre cabinet de gestion de patrimoine ACTAILOR PATRIMOINE.
Focus sur les caractéristiques clés du dispositif
Quelle est la période d'application ? Le dispositif s'applique aux investissements réalisés entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027.
Dans quelles zones sont situés les logements éligibles au dispositif ? Les logements doivent être situés dans des communes ayant un besoin marqué de réhabilitation ou qui ont conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire. Pour les acquisitions réalisées depuis le 11 avril 2024, le dispositif est étendu à certaines copropriétés, y compris lorsqu’elles sont situées dans une commune non éligible.
Quels sont les types de travaux concernés par le dispositif ? Les logements doivent faire l'objet de travaux d'amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Ces travaux peuvent inclure la création de surfaces habitables, la modernisation, l'assainissement, ou des travaux destinés à réaliser des économies d'énergie.
Les investissements éligibles doivent-ils répondre à des critères de performance énergétique ? Oui les logements doivent respecter certaines conditions de performance énergétique après travaux.
Qu’en est-il de la réduction d'impôt ? Le taux de réduction d'impôt peut atteindre jusqu'à 21 % sur 12 ans pour un investissement en métropole. Pour un investissement outre-mer, le taux peut aller jusqu'à 32 %.
A qui s’adresse le dispositif Pinel Denormandie ? Le dispositif est destiné aux contribuables ayant leur domicile fiscal en France et dont l'impôt sur le revenu est suffisamment élevé pour imputer la réduction.
L’investissement est-il soumis à des conditions de location ? Oui, le bien doit être loué nu à titre de résidence principale pour une durée minimale de 6 ou 9 ans, prorogeable jusqu'à 12 ans.
Faut-il respecter des plafonds ? Oui. L'assiette de la réduction est limitée à 300 000 € par an et à 5 500 € par m² de superficie habitable. La réduction est également soumise au plafonnement global des niches fiscales.
Quelles sont les contraintes en matière de loyer ? Pour bénéficier du dispositif, le bailleur doit s'engager à ce que le montant du loyer du logement ne soit pas supérieur à certains plafonds. Les plafonds de loyers sont fixés annuellement par décret ou peuvent également faire l'objet d'un arrêté de modulation. Le loyer doit respecter le plafond fixé l'année de conclusion du bail, et ce, pour toute la durée du bail.
Points de vigilance
Les dates clés à respecter : la signature de l’acte authentique d’achat doit intervenir entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2027. Un logement reçu par donation ou succession n’est pas éligible au dispositif Denormandie. Par ailleurs, l’achèvement des travaux doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du logement. Pour une acquisition en 2025, l’achèvement des travaux devra intervenir au plus tard le 31 décembre 2027.
La localisation du bien : la localisation est le critère primordial d’un investissement immobilier. Vous devez vous renseigner sur les transports, les commerces, les écoles à proximité. Il faut également vous assurer que le marché locatif est suffisamment porteur pour vous permettre de trouver un locataire de qualité.
Le financement : si vous envisagez cet achat à crédit, il faudra contacter votre banque pour vérifier le montant que vous pourrez emprunter. Même si vous disposez d’une épargne suffisante pour acheter sans crédit, l’emprunt peut être intéressant : les intérêts sont déductibles des loyers et l’assurance emprunteur protège votre famille si vous décédez.
Le calibrage de la réduction d’impôt : vous devez calibrer le montant de la réduction d’impôt par rapport à l’impôt que vous pensez devoir acquitter au cours des 10 années à venir. Attention à ne pas dépasser le plafond des avantages fiscaux.
Attention au « non-cumul » : les travaux étant retenu pour le calcul du prix de revient servant de base pour déterminer la réduction d’impôt Denormandie, ils ne peuvent pas être retenus (ni déduits) pour le calcul des revenus fonciers imposables dans le régime réel. Le dispositif Denormandie n’est pas cumulable pour un même logement avec la réduction d’impôt Girardin logement, Malraux, ou monument historique.
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